El término "cuerpo cierto" (corpus certum) es una expresión jurídica clave en el derecho civil español, utilizada en las escrituras de compraventa de inmuebles. Su inclusión en el contrato tiene el objetivo principal de blindar al vendedor y evitar futuras reclamaciones del comprador relacionadas con la superficie o las medidas exactas de la propiedad.

¿Qué implica la venta a "cuerpo cierto"?

Una venta se realiza a "cuerpo cierto" cuando se transmite la propiedad como una unidad singular y determinada, y no como un valor calculado estrictamente por metro cuadrado. Es decir, el comprador adquiere la finca tal como es y tal como está físicamente, haciendo irrelevantes las discrepancias de medida.

La clave legal reside en el Artículo 1471 del Código Civil, que establece que, si la venta se realiza a cuerpo cierto, no habrá lugar ni a la disminución ni al aumento del precio, aunque las medidas reales de la finca no coincidan con las expresadas en el contrato o en los documentos públicos.

Consecuencias jurídicas para ambas partes

La inclusión de esta cláusula entraña implicaciones directas sobre las acciones de saneamiento por cabida:

1. Para el comprador (renuncia a reclamar)

El comprador renuncia de antemano a la posibilidad de:

• Reclamar la rebaja del precio: Si la superficie real del inmueble resulta ser menor a la indicada en la escritura, el comprador no puede exigir una disminución proporcional del precio de compra (acción quanti minoris).
• Solicitar la rescisión: Las diferencias de superficie (incluso si son superiores al 10% del total, que sería el límite para reclamar en una venta no realizada a cuerpo cierto) no son motivo para solicitar la resolución del contrato.

2. Para el vendedor (protección y estabilidad del precio)

El vendedor queda protegido al asegurarse de que:

• El precio es firme: El precio acordado se considera global e inalterable.
• Evita el aumento del precio: Si la superficie real fuera mayor a la indicada, el vendedor tampoco puede reclamar un aumento del precio al comprador.
• Blindaje contra errores: Se protege contra discrepancias de medición histórica, errores del Catastro o desactualizaciones del Registro de la Propiedad.

Distinción crucial: Medidas vs. vicios ocultos

Es vital recordar que la cláusula "cuerpo cierto" solo se aplica a las medidas de la finca (superficie, linderos). No exime al vendedor de su responsabilidad legal por:

• Vicios ocultos: Problemas o defectos graves de la propiedad que no eran evidentes en el momento de la venta (ej. daños estructurales, humedades graves).
• Evicción: La obligación de defender al comprador si este pierde la propiedad por una sentencia judicial (ej. si un tercero prueba tener un mejor derecho de propiedad).