Immobilien mit Hausbesetzern kaufen
Der Verkauf von Wohnimmobilien ohne rechtmäßigen Bewohner-Titel (sei es durch ehemalige Mieter mit abgelaufenem Vertrag oder Personen ohne jegliches Vertragsverhältnis) hat sich in den letzten Jahren zu einer spezialisierten Nische im Immobiliensektor entwickelt. Sachlich betrachtet folgt diese Art von Transaktionen einer reinen Finanz- und Risikomanagement-Logik.
Für die bisherigen Eigentümer – meist Banken, Investmentfonds oder Privatpersonen, die langwierige Gerichtsverfahren meiden möchten – bietet der Direktverkauf sofortige Liquidität. Für den Käufer liegt der Hauptanreiz in einem erheblichen Abschlag auf den Marktwert. Im Gegenzug übernimmt er die vollständige rechtliche und organisatorische Abwicklung zur Wiedererlangung des Besitzes.
1. Das Wirtschaftsmodell: Preisnachlass vs. Abwicklungsaufwand
Der Kauf einer besetzten Immobilie erfordert eine Kalkulation, bei der der anfängliche Preisnachlass die Anwaltskosten, eventuelle Instandsetzungskosten sowie den Zinsverlust während der Wartezeit deutlich übersteigen muss.
- Üblicher Preisnachlass: Besetzte Objekte werden in der Regel 30 % bis 50 % unter dem Marktwert angeboten (in Einzelfällen mit Abschlägen von bis zu 60 %).
- Finanzierung: Solche Käufe erfordern gewöhnlich Eigenkapital, da Kreditinstitute für Objekte, deren Innenzustand nicht physisch begutachtet werden kann, in der Regel keine Hypotheken gewähren.
2. Wege zur Räumung: gerichtlich und außergerichtlich
Nach dem Erwerb erfolgt die Erlangung der tatsächlichen Verfügungsgewalt meist über zwei Hauptwege:
- Gerichtlicher Weg (Zivilrechtliches Räumungsverfahren): Einreichung einer zivilrechtlichen Klage (z. B. Räumungsklage wegen unberechtigter Nutzung oder Zahlungsverzug). Hierfür ist die Beauftragung eines Anwalts und eines Prozessbevollmächtigten (procurador) gesetzlich vorgeschrieben.
- Außergerichtlicher Weg (Direkte Verhandlung): Viele Investorinnen und Investoren vereinbaren eine Abfindung oder übernehmen die Umzugskosten der Bewohner. Dies erfordert zwar eine direkte Zahlung, verkürzt jedoch die Bearbeitungszeit erheblich und vermeidet langwierige Gerichtsverfahren.
3. Orientierende Fristen bis zur Übergabe
Die Zeitspanne zwischen dem Notartermin und dem tatsächlichen Einzug hängt stark vom gewählten Weg und der Auslastung des zuständigen Gerichts ab:
| Weg | Orientierende Dauer | Maßgebliche Faktoren |
|---|---|---|
| Außergerichtliche Einigung | 1 – 3 Monate | Verhandlungsbereitschaft der Parteien, Höhe der Abfindung |
| Regulärer gerichtlicher Weg | 9 – 18 Monate | Auslastung des zuständigen Erstinstanzgerichts |
| Gerichtlicher Weg mit Verzögerungen | 12 – 24 Monate | Prüfung sozialer Härte, Rechtsmittel, einstweilige Einstellungen |
4. Detaillierte Kostenaufstellung (Richtwerte)
Für die Ermittlung der Nettorendite sollten Käufer folgende geschätzte Ausgaben einkalkulieren:
| Position | Geschätzter Betrag |
|---|---|
| Anwalts- und Prozessbevollmächtigtenhonorar | 1.500 € – 3.500 € (je nach Komplexität und Gerichtsstand) |
| Gerichtliche Nebenkosten und Schlüsseldienst | 300 € – 800 € (Notarkosten für Prozessvollmachten, Schlüsseldienst am Räumungstag, eventuelle Einlagerung von Gegenständen) |
| Abfindung bei außergerichtlicher Einigung (optional) | 2.000 € – 5.000 € |
| Laufende Fixkosten während der Wartezeit | Grundsteuer (IBI), Hausgeld (comunidad), etwaige Sonderumlagen |
| Instandsetzung und Renovierung nach Räumung | 2.000 € – 12.000 € (stark abhängig vom Zustand des Objekts) |
Wichtige Prüfpunkte vor dem Kauf
- Analyse des Rechtsstatus: Prüfen, ob vom Voreigentümer bereits gerichtliche Schritte eingeleitet wurden oder ob das Verfahren neu gestartet werden muss.
- Altlasten und Schulden: Sicherstellen, dass keine unbezahlten Gemeinschaftskosten oder nicht verjährte kommunale Abgaben auf das Objekt übertragen werden.
- Soziale Vulnerabilität: Klären, ob bei den Bewohnern eine behördlich anerkannte soziale Härte vorliegt, da dies zu einer vorübergehenden gerichtlich angeordneten Aussetzung der Räumung führen kann.